Por Juan M. Jorge
Ingeniero hidráulico y civil

Una andanada de críticas, objeciones y hasta descalificaciones tuvo el proyectado plan inmobiliario para el sur del Partido de Pinamar, disfrazado de Plan Director Cariló, e ingresado al Concejo Deliberante de manera sorpresiva a mediados de noviembre del año pasado. El rechazo fue unánime y en el mejor de los casos se pidieron tiempos razonables; mientras era defendido sólo por los interesados y beneficiarios directos; o sea quienes lo diseñaron y los propietarios minoritarios del remanente que fueron sus impulsores y futuros vendedores; dado que la mayoría de la superficie queda fuera.

Al margen de su ilegalidad y anticonstitucionalidad, que de haber sido aprobado hubiera generado una inmediata acción judicial de nulidad, fueron observados todos sus aspectos. Su diseño fue puramente urbanístico, sin tener en cuenta para nada los aspectos ambientales, siendo evidente que la expansión en la zona sur del partido requiere como mínimo un cuidadoso y elaborado plan urbano-ambiental. Pero aunque fuera una ciudad normal, en términos de ordenamiento territorial, el plan inmobiliario falla en todos los aspectos centrales.

Absurdos parámetros
En su presentación fue definido como “superador” de Cariló, señalándose el mayor retiro de la edificación de la línea municipal, que pasa de 5 a 10 metros, y la menor cantidad de entradas; claro que serían producto de súper parcelas de enormes dimensiones con edificaciones de proporciones espacio volumétricas gigantes. Huelga decir que si bien la utilización de indicadores de calidad ambiental (ICA) de un medio como herramienta de comparación entre dos espacios es de uso habitual en estudios y evaluación ambiental; su determinación requiere precisamente de estudios ambientales muy específicos y la definición de criterios que brillan por su ausencia, siendo muy poco serios los propuestos.

Haciendo la salvedad que, precisamente, su definición-identificación-determinación y cuantificación deberían ser producto del referido estudio ambiental especializado y específico, tomando un parámetro básico, como sería la densidad poblacional de la actual localidad de Cariló y la de la proyectada ampliación, se puede apreciar una sobrecarga del orden del 25%, veamos:

Según se observa en el proyecto de ordenanza, el Plan Director contempla una población de 29.994 habitantes en una superficie total de 291,4 ha, que implica una densidad bruta para la proyectada ampliación de 103hab/ha.

Para compararla con la de la planta urbana de Cariló tomamos el Balance de Superficies del COU original del Partido de Pinamar, Ord. 422/87, dado que el texto ordenado disponible actualmente lo suprimió hace ya tres décadas; pero puede consultarse si alguno todavía lo tiene, o bien se toma el trabajo de trasladarse a La Plata y pedir el Decreto Provincial de Homologación 1147/93. En dicho balance se observa que la meta poblacional será de 51.406 habitantes y su superficie total es de 633 has, lo que da una densidad bruta de 81 hab/ha.

Cabe aclarar que posteriormente se cambió el uso de tres manzanas unifamiliares a multifamiliares y se redujo el tamaño del Golf Cariló para crear una zona unifamiliar alrededor del actualmente llamado Cul de Sac Perdiz, que implicó algún incremento de la población al dejar de tener los 5 han/ha que fija la Ley 8912 y no se computan en la meta poblacional, si bien no mueve el amperímetro porque son unos 500 habitantes más.

Reducir la carga
Este análisis comparativo fue varias veces solicitado en las reuniones del CAU-HCD siendo desestimada. Y es que al margen de las cuestiones urbano-ambientales que deberían ser la cuestión central en cualquier plan director para Cariló y su remanente, un principio básico del urbanismo es que las ampliaciones de los núcleos urbanos, por una cuestión de centralidades van siendo de densidades brutas cada vez menores; o sea la ciudad se estructura desde su centro hacia la periferia con ejes de crecimiento que integran áreas con aglomeración poblacional cada vez más dispersa; y este plan inmobiliario hace exactamente la inversa, en lugar de reducirla de los actuales 80 a unos 60 a 70, pasa a más de 100, con un incremento de aproximadamente el 25%. Por eso solamente, y sin considerar las complejidades propias de un paisaje protegido como el de Cariló, tanto en sus parámetros ambientales (medio físico, medio biológico, paisaje, medio socioeconómico) así como el impacto en su perfil turístico, su trama circulatoria, el sistema de movimientos, la seguridad frente a contingencias y su integración al resto del Partido de Pinamar entre otras cuestiones, necesariamente implica una revisión integral del plan inmobiliario propuesto.

Conviene resaltar que este Concejo se ha mostrado muy criterioso, de manera tal que los proyectos que realmente son serios y beneficiosos para el partido, el turismo y la comunidad como la solicitud de modificación del Plan Director de Pinamar para permitir la instalación del Parque Acuático, que se estuvo tratando simultáneamente, fue aprobado rápidamente por unanimidad y con discusiones menores de detalle.